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蔡清偉  


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蔡清偉:香港樓價見頂的指標
2017/3/3 下午 02:12:40
 

昨天與戰友柯總一起前往拜訪股壇前輩G君,G君去年開了家證券行,遠離中環開在九龍灣,辦公室面朝啟德舊機場。柯總與G君均是有料之人。拜訪尾聲,時值夕陽映照獅子山,維港波光瀲灩,幾句話總結是次聊天的主題:

「你們看那夕陽西下,有些人看到的是近夜晚,有些人看到的是明天太陽終會升起;你們看那土瓜灣舊樓林立,有些人看到的是這個城市的擁擠與老舊,有些人看到的是九龍東核心地帶舊樓重建的商機;香港經濟同樣如此,有些人顧念從前,有些人看到的是港元資產價值被低估可以執平貨的美好時光。」

乍暖還寒最難將息

中國熱錢如過江之鯽湧入香港,香港正在換莊,對於一般市民而言,最受影響的莫過於樓價節節向上。近日的官方及民間數據均顯示,香港樓價再創歷史新高,那麼,到底香港樓價會怎麼走,還會不會向上,有沒有一些指標可以參考?嗯,有的,先說說,2008年至今的這輪樓市升浪,總體捕捉到。

早在2010年8月,我在題為《維港燈火璀璨下的陰影》的文章中提到:「來自中國以至海外憧憬人民幣升值的資金,且稱呼其為『人民幣熱錢』,這些資金在港會大手掃入房子、購買股票,甚至買入上市公司等,資本市場的繁榮推動了這一輪香港經濟的增長。」

2012年5月,萬科宣布收購南聯地產(1036)後幾天,我在題為《維港燈火闌珊處》的文章中提到:「香港樓價到底會飆升到什麼水平?難以想像,一個指標是,當地政總署舉行土地拍賣時,參與競投者多數為中資地產商時,那時才是樓價最瘋狂的時候,目前的香港樓價遠遠還未達到頂峰。」

兩個指標衡量樓價走勢

對吧,看我的文章,不會浪費你的時間。總結下,香港樓價是否高峰的一個指標就是,當地政總署舉行土地拍賣時,逾半數土地由中資投得。這是2012年提到的一個觀點。這裏多提一個指標給有耐心看文章的戰友參考,就是:當中國半數央企在港擁有起碼一幢物業時。

為什麼這麼說?思路是這樣的,資產幾百億以上的央企在北京與上海擁有一幢物業,那麼在香港同樣擁有一幢物業是很正常的事,這是正常的戰略布局,沒有做這一步的央企,其掌舵人的腦袋有問題。去年年底的數據顯示,中國尚有102家央企。

央企要來香港布局,整數算100家;地方國企也要來香港布局,打折扣算300家;地產公司要來布局,打大折扣算100家;金融機構也要來布局,包括銀行、險企、資管公司、券商等粗略算100家;還有些各行各業的民企,粗略算100家。全部合起來算700家。也就是說,大概由2015年開始,打後5年,有350家(再打折)內地企業有戰略布局需要來香港購買一幢物業。

香港樓價距離頂峰還有多遠?我也估算不了。以上是兩個指標,予戰友在調整樓市及股市投資組合時參考。

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蔡清偉:中國山寨與山寨中國
2017/2/17 上午 10:43:10
 
昨天跟個朋友拜年,前上司,做印刷生意,今年生意不景氣,打算再創業,把中國的山寨機賣到巴西去。筆者心動想投一點點,跟着前上司的腳步走,前上司信心挺大,吃獨食,現階段不讓投。 曾幾何時,中國山寨機讓全世界顫抖,先抄後超,時至今日中國某些領域與產品已經領先世界。把中國成功的經驗複製到「… 詳細內容
 
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蔡清偉:香港尋租
2017/1/19 上午 03:22:36
 
行政長官梁振英公布任內最後一份施政報告前夕,敝報館吃盆菜宴,各部門同事圍坐一堂,其樂也融融。席間,遲到的金兄喝了幾口酒後,談到財富與幸福的內在辯證關係,他拍拍胸口說,5個億其實與5萬元沒什麼差別... 大家哄然一笑,我在想,這是我今年的新年願望:手頭有個5億10億,可以到處投項目… 詳細內容
 
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蔡清偉:香港換莊
2017/1/13 上午 11:13:08
 
交功課之作,無乜靈感。 ................................... 這兩年,香港換莊的趨勢越來越明顯。 1997年前後,華資崛起英資勢弱。這兩年,中資崛起華資勢弱。香港正在換莊,方方面面,包括港股市場、金融市場、房地產市場等。 根… 詳細內容
 
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蔡清偉:TMT雜談
2016/12/22 下午 11:08:58
 
上個月往東莞參加「2016中國經濟媒體領袖秋季峰會」,會議由華夏時報主辦,現場財經大咖滿地走,包括水皮、李大宵、紐文新、洪榕等,新媒體新銳如華爾街見聞的氣質大叔、金融八卦女的美女Vina等,一場高端且接地氣的峰會。 新媒體估值節節上升 香港方面,就我與另一位行家列席會議… 詳細內容
 
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蔡清偉:最美好時光已隨風而逝
2016/12/17 上午 01:35:10
 
美聯儲昨日宣布調高利率0.25厘,至介乎0.5至0.75厘。市場一片雞飛狗跳:香港方面,樓股雙雙受到拖累,有大行預測明年樓價有10%的下調空間;內地方面,離岸人民幣暴跌近400點,中間價創八年半新低。 這是一個最好的時代,這是一個最壞的時代,個人傾向相信,這個時代是人類歷… 詳細內容
 
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蔡清偉:三大電訊商被分豬肉
2016/12/8 上午 11:24:47
 
這是一個推論:三大電訊商會被BAT分而食之,阿里巴巴分到中移動(941),騰訊(700)分到中聯通(762),剩下百度分到中電信(728)。 理據有幾個:一,中聯通正在做混改,傳聞會引入BAT中的一間入股;二,根據BAT過往行為推斷,如果誰進入某個行業,餘下者怕執輸會隨之進入霸地盤;三,… 詳細內容
 
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蔡清偉:這是香港的原罪
2016/12/2 上午 01:40:58
 
今日城中才子非俊和地產發展董事潘志才莫屬。該公司旗下樓盤中的最細單位,問鼎全港最細面積新盤單位寶座,更加惹火的是潘志才的言論。 事關俊和發展位於屯門青棉徑住宅項目,最細單位面積僅128平方呎,仲細過一個標準私家車車位。規劃署規定的標準私家車位面積約135平方呎(5米長、2.5米闊)。 … 詳細內容
 
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蔡清偉:特朗普勝出媒體啟示錄
2016/11/10 上午 10:57:31
 
共和黨總統候選人特朗普入主白官,環球股市為之震動,神奇的A股亦有反應:川大智勝(002253.SZ)無厘頭炒上,一度升近9%,緣於特朗普在內地又被稱作川普,該股名稱像「川普大獲全勝」遂被稱為「川普概念股」;另一方面,西儀股份(002265.SZ)(諧音:「希姨股份」)則隨大選結果公布而一路向南,最… 詳細內容
 
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蔡清偉:金利通能走多遠
2016/11/3 上午 01:39:38
 
昨天與金利通(8256)James、鍾總午餐,James大律師出身,高IQ人士,有句話好深刻:「香港有點兒窒息」。佢概歎香港的創業環境不盡人意。 的確係,有時候過咗落馬洲關口,深呼一口氣,呼吸到的是自由。香港常常佔據全球最自由經濟體系,點解卻要係深圳河的另一邊才能夠感受到自由的氣息?這是… 詳細內容
 
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